В 2018 году Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ и Федеральный закон от 25.12.2018 N 478-ФЗ положили начало изменениям в долевом строительстве России.

Период с июля 2018 года по июнь 2019 года считается переходным. За это время государство должно подготовить почву для реформирования, чтобы первого июля 2019 произошел отказ от договора долевого участия (ДДУ).

Отмена ДДУ: главные нововведения

Положения о долевом строительстве в России закреплены в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214. За время существования договора о долевом участии в стране было построено множество домов. Приобретая квартиры на начальном этапе строительства, дольщики получали до 30% выгоды, однако многие из них были обмануты недобросовестными застройщиками.

Упразднив договор долевого участия, государство предлагает перейти к проектному финансированию. Таким образом, в отношениях застройщика и покупателя третьей стороной будет выступать банк. Теперь внесенные за недвижимость средства будут храниться на специальном счете, а квартиры можно будет приобрести только в уже построенном доме.

Причины изменений 

Главная причина нововведений – стремление защитить интересы дольщиков. По статистике Минстроя в стране числится около 830 «проблемных» объектов. По неофициальным данным от действий недобросовестных застройщиков пострадало  примерно 150 тысяч человек. Каждый год количество людей, потерявших деньги от мошеннических схем, растет. Острота проблемы привела к решению изменить законодательство в сфере долевого строительства.

Преимущества и недостатки реформы

Недостатки новой формы финансирования строительства:

• отсутствие возможности приобрести жилье на стадии закладки фундамента;
• повышение цен на квартиры. Застройщик будет ориентироваться на будущую стоимость недвижимости, поэтому покупка квартиры может обойтись на 30% дороже, чем при действии старой схемы;
• девелопер станет использовать не прямые инвестиции покупателей, а кредит, по которому будет выплачивать проценты. Таким образом, расходы на кредит застройщик будет закладывать в стоимость, что приведет к повышению цен на объекты недвижимости;
• банки будут выдавать кредиты только развитым и проверенным компаниям, которые должны будут предоставить подробный проект строительства. Так государство предлагает бороться с недобросовестными застройщиками. При этом вместе с мошенниками отсеются и небольшие строительные компании, что приведет к монополизации рынка крупными девелоперами;
• длительные сроки оформления собственности;
• ограничения в сроках внесения суммы договора дольщиком;
• риск нарушения сроков возведения дома или банкротство застройщиков.

Преимущества отмены ДДУ заключаются в следующем:

• защита интересов граждан. Если по каким-либо причинам покупателю не предоставляется оплаченная им квартира, средства, хранящиеся на протяжении всего времени строительства на специальном счете, могут быть возвращены;
• решение проблемы финансирования застройщиков. Затрудненный доступ к этому финансированию  приводил к тому, что застройщик не мог завершить строительство. Привлечение кредитных средств банка должно решить эту проблему;
• ужесточение требований к собственному капиталу застройщиков будет способствовать преобладанию на рынке недвижимости надежных девелоперов.

Переход к проектному финансированию

Отметим, что указ об отмене долевого строительства подразумевает не полный отказ от этого способа финансирования, а его корректировку для оптимизации строительного рынка.

Финансирование строительства объекта планируется проводить за счет трех источников:

• собственных средств застройщика;
• вложений дольщиков;
• банковского финансирования.

Нововведения предусматривают  активное участие банков и использование в качестве основного инструмента проектное финансирование.

С первого июля 2019 года сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в банках. Эскроу-счет – банковский счет для хранения денежных средств граждан на период строительства дома. Застройщик получит деньги с этого счета только после предоставления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

Особенности эскроу в строительстве:

• в случае банкротства застройщика средства возвращаются дольщику;
• застройщик не может использовать средства со счета до окончания строительства;
• покупателю возвращаются деньги со счета в банке, если сроки сдачи квартиры задерживаются более чем на 6 месяцев;
• после сдачи объекта недвижимости деньги с эскроу-счета идут на погашение кредита, а остаток составляет прибыль застройщика.

Переход к новой схеме финансирования также сопровождается ужесточением требований к застройщикам:

• наличие на банковском счете девелопера не менее 10% средств от планируемой стоимости застройки;
• опыт строительства многоквартирных домов – более трех лет;
• площадь сданных объектов должна превышать 10 тысяч квадратных метров;
• отсутствие долгов по кредитам.

Как изменения отразятся на рынке недвижимости

Отмена договора долевого участия повлияет, прежде всего, на стоимость недвижимости. Цена квадратного метра вырастет за счет  увеличения расходов застройщиков и кредитных обязательств, а создание жестких условий финансирования для девелоперов приведет к отсеиванию ненадежных и небольших строительных компаний.

Несмотря на повышение цен на рынке недвижимости, наша компания старается предложить максимально выгодные условия для покупателей. Бережное отношение к клиентам и ориентирование на их потребности – главные принципы нашей деятельности.

Хотите приобрести квартиру сейчас, не дожидаясь повышений в стоимости? Свяжитесь с нами уже сейчас! Квартиры в «ЖК 28 микрорайон» можно приобрести по выгодным ценам. Звоните по телефону: 8(495) 154 92 84 или используйте форму обратной связи.